{"id":10901,"date":"2020-09-23T12:11:32","date_gmt":"2020-09-23T15:11:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lawmee.com.br\/?p=10901"},"modified":"2020-09-24T15:37:55","modified_gmt":"2020-09-24T18:37:55","slug":"expansao-do-retrofit%e2%80%8b-no-brasil-requer-cuidados-juridicos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lawmee.com.br\/en\/informatives\/portugues-expansao-do-retrofit%e2%80%8b-no-brasil-requer-cuidados-juridicos\/","title":{"rendered":"Expans\u00e3o do “retrofit”\u200b no Brasil requer cuidados jur\u00eddicos"},"content":{"rendered":"

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O mercado do \u201cRetrofit\u201d finalmente tem obtido destaque e crescido no Brasil nos \u00faltimos meses. A escassez e alto custo dos terrenos (greenfield), em especial nas cidades de S\u00e3o Paulo e do Rio de Janeiro, imp\u00f4s ao nosso mercado a solu\u00e7\u00e3o do Retrofit, que revitaliza importantes edifica\u00e7\u00f5es j\u00e1 existentes nos centros urbanos (brownfield). J\u00e1 s\u00e3o v\u00e1rios os casos de sucesso no Brasil, que fomentam grandes investimentos no setor imobili\u00e1rio e da constru\u00e7\u00e3o civil.<\/p>\n

O conceito de Retrofit surgiu nos Estados Unidos e Europa, e significa \u201ccolocar o antigo em forma\u201d (retro do latim \u201cmovimentar-se para tr\u00e1s\u201d e fit do ingl\u00eas, adapta\u00e7\u00e3o, ajuste). Apesar de este termo ser largamente utilizado no mercado por diferentes profissionais, conv\u00e9m esclarecer que para arquitetos e engenheiros:<\/p>\n

(a) \u201cRetrofit\u201d \u00e9 a troca ou substitui\u00e7\u00e3o de componentes ou subsistemas espec\u00edficos de um edif\u00edcio que se tornaram inadequados ou obsoletos, seja pelo passar do tempo, ou em fun\u00e7\u00e3o da evolu\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica ou de novas necessidades dos usu\u00e1rios;<\/p>\n

(b) \u201cManuten\u00e7\u00e3o\u201d \u00e9 o conjunto de atividades a serem realizadas em a serem realizadas em uma edifica\u00e7\u00e3o, ou em uma sua parte, de forma preventiva ou corretiva, que visam conservar ou recuperar a sua capacidade funcional, bem como atender \u00e0s necessidades de seguran\u00e7a dos usu\u00e1rios; e<\/p>\n

(c) \u201cReabilita\u00e7\u00e3o\u201d, termo mais adequado \u00e0 maioria dos casos que aventamos no Brasil, \u00e9 uma a\u00e7\u00e3o que pode envolver atividades de restauro, manuten\u00e7\u00e3o, altera\u00e7\u00e3o, retrofit, reparo ou reforma, visando dotar o edif\u00edcio de atributos econ\u00f4micos ou funcionais equivalentes aos exigidos a um edif\u00edcio novo para o mesmo fim.<\/p>\n

As possibilidades para o uso do Retrofit (ou reabilita\u00e7\u00e3o na maioria dos casos) s\u00e3o muito promissoras, pois diferentemente dos EUA e Europa, esta a\u00e7\u00e3o ainda n\u00e3o est\u00e1 amplamente disseminada em nossa cultura de neg\u00f3cios e h\u00e1 muito a ser conquistado. Seu uso n\u00e3o se restringe a edif\u00edcios comerciais, mas tamb\u00e9m aos residenciais, hoteleiros, hospitalares e outros, o que tamb\u00e9m pode gerar uma quantidade consider\u00e1vel de receb\u00edveis para o crescimento da securitiza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria no Brasil.<\/p>\n

Por\u00e9m, alguns cuidados jur\u00eddicos devem ser observados<\/strong> para garantir a seguran\u00e7a do investimento no Retrofit, em vista do alto n\u00edvel de imprevistos que costumam a acontecer nesta a\u00e7\u00e3o:<\/p>\n

(a) tratando-se de edif\u00edcio sujeito ao regime de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, auditoria legal das unidades aut\u00f4nomas e seus propriet\u00e1rios, e solu\u00e7\u00e3o para eventuais riscos apurados, al\u00e9m da negocia\u00e7\u00e3o e instrumentaliza\u00e7\u00e3o da ren\u00fancia ao direito de prefer\u00eancia de locat\u00e1rios existentes no edif\u00edcio e a efetiva aquisi\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas em poder de diversos propriet\u00e1rios;<\/p>\n

(b) tratando-se de edif\u00edcio sujeito ao regime de condom\u00ednio volunt\u00e1rio, auditoria legal do im\u00f3vel e seus copropriet\u00e1rios, solu\u00e7\u00e3o para eventuais riscos apurados, e negocia\u00e7\u00e3o e instrumentaliza\u00e7\u00e3o da ren\u00fancia ao direito de prefer\u00eancia de atuais locat\u00e1rios, aquisi\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais de titularidade de copropriet\u00e1rios e institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio edil\u00edcio;<\/p>\n

(c) a realiza\u00e7\u00e3o de um estudo e memorial fiel \u00e0s condi\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel, al\u00e9m de um conjunto de projetos bem coordenados, a serem previstos detalhadamente nos contratos a serem firmados entre as diversas partes envolvidas: propriet\u00e1rios (compromissos de compra e venda ou permuta e escrituras definitivas); adquirentes\/investidores (Sociedades de Prop\u00f3sito Espec\u00edfico, Sociedades em Conta de Participa\u00e7\u00e3o, dentre outros instrumentos); construtores (contratos de constru\u00e7\u00e3o), arquitetos e consultores (contratos de presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de arquitetura, engenharia e outros); futuros locat\u00e1rios (contratos de loca\u00e7\u00e3o); e institui\u00e7\u00f5es financeiras (contratos de financiamento);<\/p>\n

(d) estudo rigoroso quanto ao emprego de materiais adequados na edifica\u00e7\u00e3o, sua entrega e retirada, mitigando problemas de custos e prazos nos contratos com fornecedores;<\/p>\n

(e) especial cuidado aos contratos relativos \u00e0 m\u00e3o de obra e seu gerenciamento, que nos projetos de Retrofit exige pessoal mais qualificado e com maior supervis\u00e3o; e<\/p>\n

(f) estudo sobre a viabilidade jur\u00eddica do projeto em vista do uso permitido do edif\u00edcio e a possibilidade de sua modifica\u00e7\u00e3o, al\u00e9m das altera\u00e7\u00f5es na edifica\u00e7\u00e3o, em vista das normas municipais de uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo e das normas edil\u00edcias (c\u00f3digo de obras), respectivamente.<\/p>\n

Assim, o Retrofit tem um longo e promissor caminho a percorrer no Brasil, e, com as devidas precau\u00e7\u00f5es e cuidados jur\u00eddicos, \u00e9 um modelo adequado para o desenvolvimento imobili\u00e1rio nos grandes centros urbanos brasileiros, em especial em locais de grande adensamento.<\/p>\n

Por Wagner Garcia Botelha, s\u00f3cio de Mattos Engelberg Echenique Advogados<\/em><\/p>\n

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