Expansão do “retrofit”​ no Brasil requer cuidados jurídicos

O mercado do “Retrofit” finalmente tem obtido destaque e crescido no Brasil nos últimos meses. A escassez e alto custo dos terrenos (greenfield), em especial nas cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro, impôs ao nosso mercado a solução do Retrofit, que revitaliza importantes edificações já existentes nos centros urbanos (brownfield). Já são vários os casos de sucesso no Brasil, que fomentam grandes investimentos no setor imobiliário e da construção civil.

O conceito de Retrofit surgiu nos Estados Unidos e Europa, e significa “colocar o antigo em forma” (retro do latim “movimentar-se para trás” e fit do inglês, adaptação, ajuste). Apesar de este termo ser largamente utilizado no mercado por diferentes profissionais, convém esclarecer que para arquitetos e engenheiros:

(a) “Retrofit” é a troca ou substituição de componentes ou subsistemas específicos de um edifício que se tornaram inadequados ou obsoletos, seja pelo passar do tempo, ou em função da evolução tecnológica ou de novas necessidades dos usuários;

(b) “Manutenção” é o conjunto de atividades a serem realizadas em a serem realizadas em uma edificação, ou em uma sua parte, de forma preventiva ou corretiva, que visam conservar ou recuperar a sua capacidade funcional, bem como atender às necessidades de segurança dos usuários; e

(c) “Reabilitação”, termo mais adequado à maioria dos casos que aventamos no Brasil, é uma ação que pode envolver atividades de restauro, manutenção, alteração, retrofit, reparo ou reforma, visando dotar o edifício de atributos econômicos ou funcionais equivalentes aos exigidos a um edifício novo para o mesmo fim.

As possibilidades para o uso do Retrofit (ou reabilitação na maioria dos casos) são muito promissoras, pois diferentemente dos EUA e Europa, esta ação ainda não está amplamente disseminada em nossa cultura de negócios e há muito a ser conquistado. Seu uso não se restringe a edifícios comerciais, mas também aos residenciais, hoteleiros, hospitalares e outros, o que também pode gerar uma quantidade considerável de recebíveis para o crescimento da securitização imobiliária no Brasil.

Porém, alguns cuidados jurídicos devem ser observados para garantir a segurança do investimento no Retrofit, em vista do alto nível de imprevistos que costumam a acontecer nesta ação:

(a) tratando-se de edifício sujeito ao regime de incorporação imobiliária, auditoria legal das unidades autônomas e seus proprietários, e solução para eventuais riscos apurados, além da negociação e instrumentalização da renúncia ao direito de preferência de locatários existentes no edifício e a efetiva aquisição de unidades autônomas em poder de diversos proprietários;

(b) tratando-se de edifício sujeito ao regime de condomínio voluntário, auditoria legal do imóvel e seus coproprietários, solução para eventuais riscos apurados, e negociação e instrumentalização da renúncia ao direito de preferência de atuais locatários, aquisição de frações ideais de titularidade de coproprietários e instituição de condomínio edilício;

(c) a realização de um estudo e memorial fiel às condições do imóvel, além de um conjunto de projetos bem coordenados, a serem previstos detalhadamente nos contratos a serem firmados entre as diversas partes envolvidas: proprietários (compromissos de compra e venda ou permuta e escrituras definitivas); adquirentes/investidores (Sociedades de Propósito Específico, Sociedades em Conta de Participação, dentre outros instrumentos); construtores (contratos de construção), arquitetos e consultores (contratos de prestação de serviços de arquitetura, engenharia e outros); futuros locatários (contratos de locação); e instituições financeiras (contratos de financiamento);

(d) estudo rigoroso quanto ao emprego de materiais adequados na edificação, sua entrega e retirada, mitigando problemas de custos e prazos nos contratos com fornecedores;

(e) especial cuidado aos contratos relativos à mão de obra e seu gerenciamento, que nos projetos de Retrofit exige pessoal mais qualificado e com maior supervisão; e

(f) estudo sobre a viabilidade jurídica do projeto em vista do uso permitido do edifício e a possibilidade de sua modificação, além das alterações na edificação, em vista das normas municipais de uso e ocupação do solo e das normas edilícias (código de obras), respectivamente.

Assim, o Retrofit tem um longo e promissor caminho a percorrer no Brasil, e, com as devidas precauções e cuidados jurídicos, é um modelo adequado para o desenvolvimento imobiliário nos grandes centros urbanos brasileiros, em especial em locais de grande adensamento.

Por Wagner Garcia Botelha, sócio de Mattos Engelberg Echenique Advogados